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Jul 27, 2023

Notes politiques de la bannière : désaccord entre les développeurs à Port Covington

Les membres du conseil municipal de Baltimore ont voté mardi en faveur d'une proposition visant à ajuster les limites du quartier de Port Covington afin d'exclure un développeur d'avoir à payer pour l'inclusion dans ce qui est connu.

Les membres du conseil municipal de Baltimore ont voté mardi en faveur d'une proposition visant à ajuster les limites du quartier de Port Covington afin d'exclure un promoteur du paiement de son inclusion dans ce que l'on appelle un district d'avantages communautaires.

Créé en 2020 pour soutenir le quartier de Port Covington – où se trouve l'immense projet de la péninsule de Baltimore, d'une superficie de 235 acres et d'une valeur de 5,5 milliards de dollars – le district des avantages communautaires exige que les participants paient des frais pour financer de manière privée des services municipaux supplémentaires tels que l'aménagement paysager, le déneigement et la sécurité. à l'intérieur de la limite. La taxe est actuellement fixée à 19 cents par tranche de 100 $ de valeur foncière évaluée.

Le conseiller municipal Eric T. Costello a parrainé l'ordonnance au nom de Mark Sapperstein, PDG de 28 Walker Development, la société responsable des grands développements résidentiels et commerciaux de la ville tels que McHenry Row à Locust Point et The Shops at Canton Crossing. L'été dernier, l'entreprise a finalisé l'achat de l'ancien site de Locke Insulator, un ancien fabricant d'isolateurs en porcelaine doté d'un campus industriel de 25 acres le long du front de mer. Locke Insulators a fermé l'usine en 2017.

Lors d'une audience mardi lors d'une audience du comité des voies et moyens, Costello, président du comité, a déclaré que Sapperstein est une entité connue avec une expérience en matière de fourniture de commodités aux locataires, aux visiteurs et aux acheteurs. L'avocate de Sapperstein, Caroline Hecker, a déclaré que Costello avait introduit l'ordonnance comme option de dernier recours après l'échec des négociations entre Sapperstein et Sagamore Ventures – la branche de développement du fondateur d'Under Armour, Kevin Plank, qui dirige les efforts dans la péninsule de Baltimore.

L'avocat principal de Ballard Spahr, Jon Laria, qui a témoigné au nom de l'équipe de la péninsule de Baltimore, a déclaré que ses clients considéraient la participation de 28 Walker au district fiscal spécial comme fondée sur « l'équité et la responsabilité ». La taxe supplémentaire couvre des choses telles que le pavage des routes et l'élagage des arbres entourant le futur développement de Locke Landing, qui comprendra des dizaines d'unités locatives multifamiliales et des copropriétés et maisons de ville à vendre. "Tous les chemins mènent à l'intérieur de Locke Landing", a expliqué Laria.

Laria a présenté des plans de la ville démontrant l'inclusion de Locke Landing dans les limites du quartier – preuve que la ville le considère comme faisant partie du même quartier que la péninsule de Baltimore. Il a également affiché une page Web de Locke Landing montrant des images du campus Under Armour et faisant la promotion des possibilités de shopping et de divertissement au bord de l'eau dans le quartier – une autre indication que Locke Landing est sur le point de bénéficier de la proximité de la péninsule de Baltimore.

Faisant valoir que l'exclusion du district fiscal spécial créerait un précédent pour les futurs promoteurs de la péninsule de Baltimore en se retirant de la taxe spéciale, Laria a déclaré que tous les locataires de la péninsule avaient la responsabilité morale et collective d'assurer son succès. Il a également souligné que Sagamore Ventures avait offert à Sapperstein un siège au conseil d'administration du district des avantages communautaires, ce qu'il n'a pas accepté.

Hecker, associé directeur chez Rosenberg Martin Greenberg LLP, a témoigné au nom de Sapperstein. Elle a déclaré que le site de Locke Insulators était exclu du district de financement par augmentation d'impôts adopté par le conseil municipal en 2016 et créé pour émettre jusqu'à 660 millions de dollars d'obligations afin de financer les besoins en infrastructures publiques sur le site. Cela signifierait qu'il devrait être remboursé, en théorie, par les futurs impôts fonciers (le site est également désigné zone d'entreprise, une certification qui le rend éligible à certains crédits d'impôt foncier et sur le revenu). En raison de l'exclusion du district TIF, a soutenu Hecker28, Walker finance ses propres besoins en infrastructures.

Elle a également souligné que Under Armour, qui développe un siège social sur place, est également exclue du district des avantages communautaires. Elle a ajouté que l’idée d’un dangereux précédent créé pour les futurs promoteurs était une « fausse piste », puisque la majeure partie du reste du site est déjà incluse dans le district TIF.

Pendant ce temps, a déclaré Hecker, les résidents de Locke Landing contribueront également aux frais de l'association de propriétaires, qui financeront la sécurité, l'entretien et d'autres commodités dans son empreinte. « Pourquoi devraient-ils payer deux fois ? » dit-elle.